Nouvelle a Marseille

Le sous titre en développé : les valeurs immobilières baissent suite à la crise des “subprime” . C’est une bonne indication de l’opinion des professionnels de la finance sur l’évolution des prix immobiliers. Se trompent ils ?

Depuis le début de la crise des subprime, certaines valeurs du marché parisien souffrent plus que d’autres : notamment les valeurs immobilières. Quand on regarde l’évolution du cours de bourse sur un an de Kaufman & Broad et de Nexity, on remarque la baisse récente et brutale.

Mais la bourse a baissé cet été, tout le monde le sait donc c’est normal ? Eh bien non, le graphique suivant montre l’évolution de l’action Nexity comparée avec l’évolution du CAC 40, l’indicateur phare de la bourse de Paris.

Eh oui, en comparaison, le CAC est presque plat. Cela veut dire que les professionnels de la finance, qui ont l’habitude de se tromper mais qui essaient d’anticiper les mouvements de fond prévoient que les sociétés immobilières ne vont plus gagner autant d’argent. Pourquoi ? Eh bien car ils anticipent une baisse des prix de l’immobilier (qui a un impact direct sur les revenus des sociétés) alors que les couts sont relativement fixes. Bon, à Marseille cela faisait déjà un an qu’ils baissaient et FNAIM le publie ces jours. Et Century avait lâché le morceau il y a quelques mois.

Immobilier : la hausse des prix ralentit - Economie Matin

” C’est en tout cas le constat de Century 21 France. Pas question de parler de baisse des prix pour le moment, il s’agit ici de retrouver un « rythme de hausse apaisé ». ./……/. D’après Century 21, Marseille et ses environs affiche des prix en recul avec une moyenne sur les six derniers mois de 2744 € au m2 contre 2940 € l’an passé. “

Pour moi, cela semble plutot etre une baisse qu’une “hause ralentie”, mais chacun son point de vue.

C’est interessant car c’est un agent immobilier qui le dit et ils sont plutot positifs normalement. Perdre 200 Euros sur un prix moyen de 2900 l’an dernier, c’est quand meme une baisse de 7% en un an. Peut etre que l’ete fera augmenter les prix: c’est l’effet soleil.

Pour les candidats a l’achat: il est urgent d’attendre…

La campagne déchiffrée: Et si la propriété immobilière créait du chômage?

Un article intéressant sur le lien propriété immobilière et chômage. Etre propriétaire de son logement est risqué et peut même être un piège si on se retrouve au chômage. Les raisons en sont le coût de transaction élevé et le manque d’acheteur si toute la région est sinistrée. De plus la propriété est un frein a la mobilité professionnelle qui permet de rencontrer de nouvelles personnes, d’apprendre et d’évoluer vers un nouveau métier (n’est ce pas la meilleure assurance revenu ).

Bref, il est peut être plus sage de louer sa résidence principale, sachant qu’il y a de fortes chances que sur une vie professionnelle (plus de 40 ans maintenant) on ait a déménager. Mais, on entent partout que l’immobilier est un placement sur, nécessaire, etc.  ? Ce n’est pas incompatible. Il faut mettre des économies de cote (et on economise en etant locataire: taxe fonciere, charges de maintenance de l’immeuble). Pour les investir, les professionnels disent de diversifier ses placements. C’est le bon sens: on ne met pas ses oeufs dans le même panier. Pour cela plusieurs options si vous voulez quand meme de l’immobilier:

1) Acheter un logement pour le louer. Foin defiscalisation et autres robien. C’est un placement, vous voulez gagner de l’argent ou du moins ne pas en perdre, pas le donner a un promoteur. Cela demande du boulot (trouver l’apart, les locataires, suivre la copropriété, s’impliquer pour les travaux). Actuellement la rentabilité est loin d’être excellente (3% par an c’est déjà bien) mais c’est une diversification. A priori, sur le très long terme (comme vous n’en avez pas besoin pour habiter, vous pouvez le garder même si vous déménagez), l’immobilier protège bien de l’inflation. En bonus, vous pouvez utiliser l’effet levier de la dette (attention cela marche dans les deux sens: si votre rentabilité est plus faible que le coût de la dette = le taux d’intérêt, cela vous coûte plus cher), et les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus imposables (pas de votre impôt).

2) acheter des fonds commun de placement dans l’immobilier. il y a une décote mais cela marche relativement bien. On peut choisir son niveau d’exposition a l’immobilier puisque les montants des parts sont sans commune mesure avec le prix d’un appart ou d’un studio sans le boulot. bien sur il y a des frais supplémentaires. 

Louer ou acheter une résidence principale - simulateur

Enfin un site internet qui presente une situation non biaisee de l’interet d’acheter sa residence principale.

En effet, le simulateur integre le fait que l’argent non investi dans l’achat immobilier va etre investi. L’inflation est aussi prise en compte, ainsi que la taxe fonciere et les charges specifiques aux proprietaires (en moyenne les charges sont de 20 Euros par an et par m2 pour les proprietaires et 10 Euros/m2/an pour les locataires). On peut diminuer l’esperance de gain sur les placement financiers (4% est un minimum offert par les assurances vies actuelles). Historiquement, sur une longue periode, les placements immobiliers ont suivi l’inflation. Cependant on peut ici decider d’une appreciation plus rapide si on le souhaite.

Le resultat est interessant, pour savoir si on est gagnant en tant que proprietaire ou locataire il faut regarder les petites lampes jaunes (proprietaire gagnant). Attention cependant: il faut que les deux lampes s’allument, et surtout celle “Capital”. On peut aussi regarder la colonne de droite: situation nette qui indique le patrimoine total du locataire ou du proprietaire.  

Avec les feuilles mortes reviennent les escrocs saisonniers. Aujourd’hui j’ai eu le droit au ramoneur : c’est une obligation dit-il, vous estes responsable, la preuve c’est marque sur ma publicité ! Vous DEVEZ faire ramoner le conduit de votre chauffe eau. La révision annuelle, ce n’est pas suffisant.

Eh bien si. Si vous avez un professionnel compétent, dans la révision du chauffe-eau / de la chaudière au gaz, le ramonage du conduit est inclus. Bon, pas la peine de le dire au gars qui fait le forcing, j’ai juste pris son papier et je lui ai dit que je le rappellerai (il rêve…).

Pour les cheminées en activité cependant, il faut le faire.

Ouf, il était temps. Mon agent immobilier préféré m’a enfin glisse : « prenez votre temps, les vendeurs deviennent plus raisonnables ».

C’est vrai que la réalité devait un jour revenir. Les prix de l’immobilier ont flambé partout en France. A Marseille, il y a eu un « rattrapage » violent selon les agents immobilier. Mais on ne peut rattraper le prix des autres villes que si le marché local le permet or Marseille n’est pas une ville si riche (ni une ville pauvre d’ailleurs), il n’y a pas d’afflux de nouveaux habitants, et la qualité du bâti est médiocre. De plus l’effet soleil est tempéré par le mistral et les personnes âgées évitent Marseille pour leur retraite (le vent est interdit aux cardiaques). Bref, nous attendions tout en stressant et il semble que nous ayons eu raison (les echos).

Quand bulle il y a, éclatement il y a. « L’atterrissage en douceur » qu’appellent de leur vœux tous les partisans de la hausse …

• Les agents immobiliers car leur commission est indexée sur le prix et il y a plus de transactions en période haussière
• L’Etat puisque la bonne tenue de l’économie française est due en grande partie a la consommation des ménages soutenue par un sentiment de richesse du a l’immobilier.
• Les collectivités locales qui touchent une grosse partie des « frais de notaires » perçus lors des transactions qui sont en fait des impôts
• Les vendeurs et les acheteurs car il est plus rassurant de voir un marché monter que descendre.

… est peu probable.